三辊闸小编：大多数业主都会对“全封闭”小区心生向往。在他们的印象中，“全封闭”小区就应该是建好高墙、大门，严加防范，杜绝一切非业主的出入，同时也意味着更安全和更舒适的生活环境。尤其是在今年5月17日“阅城国际杀人案”发生后，当时犯罪嫌疑人趁着保安重点排查车辆时“溜”进了小区。而周边的另一个小区，虽然当时也被嫌疑人相中，但由于盘查较严，最后躲过了一劫。这让业主们愈发感觉到“全封闭”的重要性。

　　记者在调查中也发现，虽然“封闭式物业管理”已经成为大多数新建小区宣传的管理方式，但是在管理中存在标准不一的现象。三辊闸这让封闭式物业管理成为争议焦点。宋先生是今年刚刚出新的双乐园小区的一名业主，在采访中，他就表示，虽然小区采用了封闭式管理，但是外来人员照样扬长而入，难道“在小区门口架了两根铁栏杆，安插了一个门卫就是封闭式管理吗？”本期物业大家谈，就此展开讨论。

　　全封闭？半封闭？“封闭式”有没有具体标准？

　　在《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》中，在不同等级的物业服务标准中，对不同小区的封闭式管理进行了界定，但是这个界定是针对小区等级及其配备的硬件条件来说的。主要指园区周界必须要有管控，包括人防和技防（如安防监控、楼宇对讲、周界报警等），此外，主出入口必须要有人24小时值守等。但是对于后期服务的具体标准并没有明确的界定。

　　从根本上来说，封闭式物业管理只是一种模糊性表达，三辊闸各个小区的执行标准都会有所差异。

　　严格来说，封闭式物业管理只是一种管理模式，相关法律、法规、政策、条例、标准都没有具体标准。以门禁管理为例，90%以上的物业管理公司对于门禁标准的制定都是按照既有经验自行制定，没有经过小区业主的共同决议，存在服务标准不明的现象。这也就导致有的小区门禁很严，有的小区却相对宽松。

　　另一方面，标准的缺失也导致物业公司与业主的权责难以明确。

　　封闭式物业管理不能消除与业主的纠纷？

　　封闭式物业管理在实际操作中确实存在一些难题。三辊闸首先体现在门禁上，为了确保小区的安全，除了对业主实行刷卡进入以外，门岗会对所有陌生人进行登记和盘查，这其中也包括业主的访客，这往往可能会引起一些业主的反感，认为影响了出入的便利性。另一方面，即使门岗认真盘查，也无法保证万无一失。为此物业公司也在提高人防和技防的水准。新引进的摇杆设备能够通过感应线察觉业主身上携带的门禁卡并开门，这样业主不需要下车刷卡就能直接进入车库。

　　保利江苏房地产发展有限公司副总经理陈艳萍

　　在实际操作中，封闭式物业管理主要存在四个问题：三辊闸一是业主进出小区时需要确认身份，这容易引起业主的不耐烦；二是在门禁检查时出现的尾随现象，对于物业方来说，在具体判定上存在一定的困难；第三是物防，包括围墙、红外对射等设备，有的时候会出现客观干扰因素，影响安保判断；第四是车库入口的把守是一个薄弱点。归结为两点：物业公司的沟通能力，以及物业公司的技术能力。

　　如何实现封闭式物业管理？

　　在小区交付的同时，开发商对配套设备的交付标准都会有明确规定。就硬件自身而言，开发商，尤其是大型开发商，在技术上都比较先进。而业主既然当初接受了，就代表认可当时的硬件设备。所以主要问题仍然体现在业主的配合度上，这要求物业公司在管理上必须尊重业主的意见。

　　以仁恒玉兰山庄为例，小区目前就在积极准备升级，虽然原来的封闭式物业管理也受到业主好评，但是通过与业委会的商量得到全体业主同意后，三辊闸小区决定对围墙进一步加高，并且采用封闭的电子围栏来实现升级管理。另一方面，为了保证封闭式物业管理的持久性以及制度化，物业公司在管理中要坚持标准化，不能放松管理力度，否则小区将很难实现封闭。

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